Poznati zagrebački shopping centar više ne izgleda isto. Vodimo vas kroz njegovu veliku transformaciju

Modernizacijom je postojeća zakupna površina centra povećana za približno deset posto te sada iznosi ukupno 38.500 četvornih metara. Projekt nije bio usmjeren samo na obnovu postojećih prostora, nego na promjenu načina na koji se centar koristi i na proširenje razloga zbog kojih posjetitelji dolaze na lokaciju. Uz trgovine i svakodnevnu kupnju, u novom konceptu veći prostor dobili su gastronomija, druženje, dječja zabava, sport, fitness, boravak na otvorenom i različiti sadržaji za slobodno vrijeme. Istodobno su rekonstruirani zajednički prostori, ulazi, pročelja, parkirališne površine, tehnički sustavi i prometna organizacija, a uređene su nove unutarnje i vanjske zone za boravak posjetitelja.

Jedan od najvećih zahvata izvedenih u sklopu projekta odnosi se na King’s Garden, novu unutarnju i vanjsku gastronomsku zonu površine veće od 1.000 četvornih metara. King’s Garden otvoren je krajem svibnja 2026. godine i projektiran je kao prostor koji fizički i funkcionalno povezuje unutrašnjost shopping centra s vanjskim prostorom. Velike staklene površine omogućuju izravnu vizualnu vezu između unutarnjih i vanjskih dijelova centra, dok su pojedine ugostiteljske jedinice oblikovane kao zasebni arhitektonski objekti povezani s terasama, zelenim površinama, mjestima za sjedenje i drugim prostorima namijenjenima duljem boravku posjetitelja.

U King’s Gardenu objedinjeno je sedam novih gastronomskih koncepata koji pokrivaju različite vrste ponude, od hrvatske do međunarodne kuhinje. U ponudi se nalaze KFC, Veranda Grill, Ginger Sushi, Pizzeria Verona Due, Macchiato Cakes i Vivas Bar, a predviđeno je i otvaranje Burger Kinga s drive-in uslugom. Prema informacijama iz projekta, riječ je o jedinoj takvoj Burger King lokaciji na zapadu Zagreba. Ugostiteljski sadržaji povezani su s prostranim terasama i uređenim vanjskim površinama, pa gastronomija u novom konceptu King Crossa više nije organizirana isključivo kao prateća funkcija maloprodaje, nego kao zaseban sadržaj dostupan različitim skupinama posjetitelja tijekom njihova boravka u centru.

Vanjski prostor King’s Gardena i glavnoga pročelja uređen je kombinacijom hortikulture, zona za sjedenje, pješačkih površina i arhitektonskih elemenata. Među njima se posebno izdvaja velika čelična skulptura izvedena u crvenoj boji koja se u projektnom opisu uspoređuje s karakterističnom crvenom bojom mosta Golden Gate. Skulptura je postavljena uz glavno pročelje i zamišljena je kao novi vizualni orijentir centra. Konstrukcija se sastoji od razgranatih nosača koji postupno prelaze u slobodno oblikovanu poligonalnu mrežu nalik krošnjama drveća i stvaraju dojam lebdećeg krova. Konstrukcija istodobno prostorno uokviruje novu otvorenu promenadu i tri ulaza u centar te povezuje pročelje, pješačku zonu i vanjske gastronomske sadržaje.

Arhitektonsko rješenje cjelokupne modernizacije razvijeno je u suradnji s kompanijom Chapman Taylor. Projekt je polazio od postojećeg objekta i njegovih prostornih karakteristika, pri čemu nije odabrana izgradnja potpuno novog centra, nego temeljita modernizacija postojeće nekretnine. Prethodni pretežno zatvoren i monolitan volumen zgrade otvoren je prema vanjskom prostoru uvođenjem novih staklenih površina, preoblikovanjem ulaznih zona, proširenjem vanjskih sadržaja i povezivanjem interijera s krajobrazno uređenim površinama. Time je promijenjen odnos zgrade prema neposrednom okruženju, dok su postojeći dijelovi objekta koji su se mogli uklopiti u novi koncept zadržani i obnovljeni.

Unutrašnjost King Crossa također je cjelovito preuređena. Postojeći krovni prozori, koji omogućuju ulazak dnevne svjetlosti u unutrašnjost centra, u velikoj su mjeri zadržani, a novi arhitektonski i dizajnerski elementi prilagođeni su postojećim prostornim karakteristikama. Obnovljene su podne obloge, izlozi, fasadni elementi trgovina, stropne površine i zidovi, dok su materijali i elementi interijera odabrani tako da različite dijelove centra povežu u jedinstvenu arhitektonsku cjelinu. Visina unutarnjih prostora dodatno je iskorištena u oblikovanju interijera, a stropne i zidne površine uključene su u novi prostorni koncept umjesto da ostanu isključivo tehnički elementi zgrade.

Posebno je preuređena središnja zona centra, odnosno novi glavni trg, koji je projektiran kao prostor za susrete, boravak posjetitelja i organizaciju različitih događanja. U toj se zoni nalaze otvoreni stropni elementi, krovni prozori, zelenilo i fontana, dok prostorno uređenje omogućuje fleksibilno korištenje površine ovisno o vrsti događanja i potrebama centra. Oblikovanje glavnog trga nastavlja arhitektonski jezik korišten na vanjskim površinama te povezuje unutarnji javni prostor centra s uređenjem njegove neposredne okolice.

Krajobrazno uređenje obuhvaća približno 20.000 četvornih metara zelenih površina. U unutarnjem i vanjskom prostoru posađeno je oko 10.000 biljaka koje pripadaju skupini od više od 30 različitih biljnih vrsta. Hortikultura je raspoređena u različitim dijelovima kompleksa i uključena je u prostore za sjedenje, terase, pješačke zone i površine uz glavne ulaze. U vanjskom uređenju korišteni su i vodeni elementi te druge komponente krajobrazne arhitekture, čime je prostor oko objekta organiziran kao sastavni dio centra, a ne samo kao pristupna i parkirališna površina.

Proces rekonstrukcije proveden je u više etapa. Radovi su započeli u travnju 2024. godine, a jedna od prvih većih etapa završena je krajem veljače 2025. godine. Tada je otvoren potpuno obnovljeni dio centra s novim i moderniziranim trgovinama, među kojima se nalazi i modernizirana najveća Decathlon trgovina u Hrvatskoj. Do tog trenutka bilo je obnovljeno više od pola parkirališnih površina te je otvoren novi južni ulaz u centar. Daljnje faze otvorenja provedene su u prosincu 2025. i tijekom proljeća 2026. godine, dok je krajem svibnja 2026. otvoren King’s Garden. Završetak cjelokupne modernizacije uslijedio je u rujnu 2026. godine, čime je zaključen projekt koji je trajao približno dvije i pol godine.

Promjene su provedene i u strukturi zakupaca te u sadržajima namijenjenima obiteljima s djecom. KING CROSS sada raspolaže s tri različite zone namijenjene dječjoj igri i zabavi. U centru posluje dječji zabavni park Twister, koji je u rujnu otvorio svoju prvu lokaciju u Zagrebu. Koncept je namijenjen djeci od jedne do dvanaest godina i organiziran je kao prostor za igru i istraživanje, a jedan od njegovih karakterističnih sadržaja jest tobogan dug deset metara. Uz Twister, ponudu za djecu čine igraonica Mini Lollipop i novo vanjsko dječje igralište, čime su sadržaji za obitelji raspoređeni između zatvorenih i otvorenih dijelova centra.

Sportski segment također je proširen. Decathlon, koji je dugogodišnji zakupac u King Crossu, povećao je svoju prodajnu površinu i uz trgovinu dobio vlastiti vanjski prostor namijenjen sportskoj igri i testiranju sportske opreme. Takav prostor kupcima omogućuje da dio proizvoda i sportske opreme isprobaju izvan klasičnog prodajnog prostora. U ponudi centra nalazi se i Sport Vision s dva različita koncepta, dok je Unisport ušao u KING CROSS kao novi partner u području sportske maloprodaje. Riječ je o prvoj i jedinoj Unisport trgovini u Hrvatskoj. Sportska i rekreacijska ponuda predviđena je za dodatno proširenje otvaranjem Sparta Gyma s novim fitness konceptom.

Segment svakodnevne kupnje, drogerije i proizvoda povezanih sa zdravljem uključuje INTERSPAR, dm i Müller. Njihova prisutnost, zajedno s novim i postojećim zakupcima iz mode, sporta, gastronomije, usluga i zabave, dio je reorganiziranog miksa zakupaca kojim se ponuda centra prilagođava različitim vrstama posjeta, od svakodnevne nabave i ciljane kupnje do gastronomije, sporta i obiteljskog provođenja slobodnog vremena.

Modernizacija je obuhvatila i potpunu reorganizaciju parkirališta te optimizaciju sustava unutarnjeg prometovanja. Parkirališne površine obnavljane su u fazama, paralelno s radovima na samom objektu, a više od pola površine bilo je završeno već do prve veće faze otvorenja krajem veljače 2025. godine. Prometno rješenje usklađeno je s novim ulazima, pješačkim površinama, gastronomskim zonama i infrastrukturom za električna vozila, čime je cjelokupna lokacija reorganizirana u skladu s novim rasporedom sadržaja.

Poseban dio ulaganja odnosi se na tehničke sustave zgrade i smanjenje korištenja fosilnih goriva. U sklopu projekta obnovljeni su sustavi grijanja, hlađenja, ventilacije i ostala tehnička oprema objekta. Za proizvodnju potrebne toplinske i rashladne energije sada se koriste visokoučinkovite dizalice topline s rekuperacijom topline, koje su zamijenile sustave temeljene na fosilnim gorivima. Time je grijanje i hlađenje objekta prebačeno na tehničko rješenje koje omogućuje korištenje toplinskih pumpi i povrat dijela energije u sustav.

Ventilacija je povezana s inteligentnim sustavom upravljanja zgradom koji dovod svježeg zraka prilagođava stvarnim potrebama prostora. Sustav tako ne radi stalno prema unaprijed određenom maksimalnom opterećenju, nego se količina zraka prilagođava uvjetima i potrebama u objektu. Modernizirana je i rasvjeta. Postojeći sustavi zamijenjeni su LED tehnologijom, a prepoznatljive viseće svjetiljke koje su zadržane u interijeru tehnički su obnovljene i također opremljene LED izvorima svjetlosti.

Veliko proširenje provedeno je u području elektromobilnosti. Na lokaciji King Crossa dostupne su 32 punionice za električna vozila, od kojih je 20 brzih punionica. Prema podacima SES-a, takva infrastruktura čini KING CROSS najvećim E-Mobility Hubom za električna vozila u Hrvatskoj. Uz punionice, na lokaciji su osigurana i parkirna mjesta za usluge dijeljenja automobila, odnosno car sharing. Planirano je i povezivanje King Crossa s regionalnom biciklističkom infrastrukturom Greenway tijekom sljedeće godine, čime bi se centru trebao omogućiti neposredniji pristup biciklom putem regionalne biciklističke mreže.

Cjelokupni projekt modernizacije proveden je uz zadržavanje postojeće lokacije i velikog dijela postojeće građevinske strukture. SES je umjesto rušenja i izgradnje potpuno novog objekta odabrao razvoj postojeće nekretnine, uz rekonstrukciju dijelova koji nisu odgovarali novom konceptu te očuvanje elemenata koji su se mogli funkcionalno i arhitektonski integrirati u obnovljeni centar. Takav pristup obuhvatio je građevinske, arhitektonske, tehničke, krajobrazne, energetske i prometne zahvate na postojećoj lokaciji, uz istodobno povećanje zakupne površine i reorganizaciju sadržaja.

Predstavnici vlasnika i upravitelja projekta modernizaciju King Crossa opisuju kao dio šireg razvoja shopping centara prema mjestima koja se koriste za kupnju, gastronomiju, druženje i provođenje slobodnog vremena. Marcus Wild, član Uprave za nekretnine SPAR Österreich, projekt je povezao s ulogom SES-a kao drugog poslovnog stupa SPAR-a uz maloprodaju prehrambenih proizvoda te s djelovanjem kompanije u europskoj industriji shopping centara. U njegovoj izjavi cjelovita modernizacija King Crossa predstavljena je kao primjer primjene razvojnih i upravljačkih koncepata SES-a na postojećoj nekretnini.

Christoph Andexlinger, CEO SES Spar European Shopping Centers, novi koncept King Crossa opisao je kroz pojam prostora za život u kojem kupnja ostaje sastavni dio ponude, ali više nije jedini razlog dolaska posjetitelja. Prema njegovu objašnjenju, modernizacijom su uvedeni novi prostori za gastronomiju, slobodno vrijeme i druženje, a istodobno je promijenjen i miks trgovina. U središtu tog pristupa nalazi se stvaranje prostora u kojem posjetitelji mogu provesti više vremena i koristiti različite sadržaje tijekom jednog dolaska.

Zoran Karamatić, Country Manager SES Hrvatska, modernizaciju je povezao s više od dva desetljeća prisutnosti King Crossa na zagrebačkom tržištu. Prema njegovoj izjavi, cilj projekta bio je zadržati postojeću ulogu centra kao mjesta koje koriste stanovnici Zagreba i okolice, ali istodobno temeljito promijeniti iskustvo posjeta kroz modernizirane trgovine, novu gastronomsku ponudu, dječji zabavni park Twister, sportske sadržaje i uređenije prostore za boravak. Projekt je time obuhvatio i postojeće korisnike centra i sadržaje kojima se nastoje privući nove skupine posjetitelja.

KING CROSS je kroz projekt dobio drukčiju prostornu organizaciju u odnosu na raniji koncept shopping centra. Unutarnji i vanjski prostori sada su izravnije povezani, gastronomija je proširena na terase i vanjske zone, sportski sadržaji uključuju prostore za praktično testiranje opreme, dječji sadržaji raspoređeni su u tri različite zone, a središnji trg omogućuje organizaciju događanja i svakodnevni boravak posjetitelja. Paralelno s komercijalnim sadržajima modernizirani su tehnički sustavi, energetska infrastruktura, parkiralište, unutarnje prometovanje i infrastruktura za električna vozila.

Projekt u Zagrebu dio je portfelja kompanije SES Spar European Shopping Centers, koja razvija, gradi i upravlja shopping centrima u Austriji, Sloveniji, Italiji, Mađarskoj, Hrvatskoj i Češkoj Republici. Kompanija ima sjedište u Salzburgu i trenutačno upravlja s 32 shopping centra u srednjoj, južnoj i istočnoj Europi. Ukupna iznajmljena površina, odnosno GLA, u centrima kojima SES upravlja veća je od 871.000 četvornih metara. Prema podacima kompanije, SES ima poziciju tržišnog lidera u segmentu velikih shopping centara u Austriji i Sloveniji.

Shopping centre kojima upravlja SES godišnje posjeti više od 116 milijuna ljudi. Zakupci u tim centrima tijekom 2025. godine ostvarili su ukupni promet od 3,61 milijarde eura. Poslovanje SES-a obuhvaća razvoj projekata, upravljanje gradnjom, zakup poslovnih prostora, operativno upravljanje shopping centrima i tehničko upravljanje objektima. Kompanija te usluge pruža i vanjskim vlasnicima shopping centara, odnosno nekretninama koje nisu nužno u njezinu izravnom vlasništvu. SES je dio grupacije SPAR Österreich, a centri iz njegova portfelja tijekom godina dobivali su nacionalna i međunarodna priznanja u područjima arhitekture i dizajna, održivosti, prometnih rješenja i marketinga.

Završetkom radova u rujnu 2026. godine zaključen je projekt koji je obuhvatio više od 40 milijuna eura ulaganja, povećanje zakupne površine na 38.500 četvornih metara, više od 1.000 četvornih metara nove unutarnje i vanjske gastro zone King’s Garden, približno 20.000 četvornih metara zelenih površina, više od 30 biljnih vrsta i približno 10.000 biljaka, 32 punionice za električna vozila, od kojih 20 brzih, novu organizaciju parkirališta i prometa, obnovu energetskih i ventilacijskih sustava te uvođenje novih trgovina, gastronomskih koncepata, sportskih, fitness i dječjih sadržaja. Radovi su tijekom cijelog razdoblja bili organizirani tako da centar nastavi poslovati, zbog čega je rekonstrukcija izvedena u nekoliko uzastopnih faza od travnja 2024. do rujna 2026. godine.